不動産投資について
将来の老後資金のために、何か投資を始めてみようかなと考えていませんか？
サラリーマンでも始められる投資として不動産投資が注目されていますが、具体的な仕組みなどを理解できていない方も多いはず。
不動産投資にはメリットがたくさんありますが、知識がないと悪徳業者の良いカモにされてしまうこともあります。
今回は「家賃収入に憧れがあるけど私にもできるの？」「そもそも土地を持ってないとできないのでは？」などといった疑問に対して応えるべく、不動産投資の仕組みからメリット・デメリットまでを解説していきます。
きちんと理解できれば誰でも始めることができる投資方法なので、是非参考にしてみてください。
目次
1.そもそも不動産投資とは？
不動産投資とは、その名の通り不動産を対象とした投資のことを言います。実際に自分で不動産を購入し、家賃収入や売却益などを得る投資方法です。
同じ不動産投資でも、現物の不動産投資ではなく、不動産を証券化したREIT不動産投資というものもあります。
REIT不動産投資について詳しく知りたい方は、こちらの記事が参考になります。
2.不動産投資の仕組み
不動産投資始める前に、まずは投資の仕組みや種類を理解しておきましょう。
ここでは具体的な収益方法や投資の種類について、解説していきます。
収益は売却益と家賃収入
不動産投資の収益方法には、大きく分けて2種類あります。
- 売却益(キャピタルゲイン)・・・物件を売却して得られる利益
- 家賃収入(インカムゲイン)・・・入居者からの家賃収入
不動産投資というと、家賃収入をイメージする方も多いと思いますが、物件の値上がりを狙った売却益というのもあります。
しかし好物件は、建つ前にお金持ちの間で情報が出回り、チラシなどが出る前には売り切れてしまうことが多く、初心者が売却益が狙える物件を選ぶのは至難の業と言われています。
さらに、バブル期などの景気が上向きの時期でない限り、不動産価格の値上がりは見込みにくく、基本的には売却益よりも家賃収入の方がメインとなる傾向があります。
不動産投資の種類
不動産投資の対象には、次のようなものがあります。
- 住居(レジデンス系)・・・アパート、マンション、シェアハウス、戸建てなど
- テナント・・・商業ビル、駐車場、倉庫
- 宿泊関係・・・民泊
- 太陽光
さらに、地方戸建てや新築アパートだったり、木造や軽量鉄骨といった建物の構造など、細かく種類がわかれています。
3.不動産投資のメリット
不動産投資の仕組みを見ただけでは「なんだか難しそう…」と感じた方もいるのではないでしょうか？
きちんと理解すれば、メリットも多い不動産投資。1つずつ解説していきます。
①銀行から融資を受けることができる
不動産投資は、事業としてみなされるため、銀行からお金を借りることができます。同じ投資でも、株式投資やFXでは借りることはできません。
不動産投資で使えるローンには2種類あり、一般的なのが不動産投資ローン(アパートローン)で、不動産投資の実績がある場合はプロパーローンを使うことができます。
FXについて詳しく知りたい方は、こちらの記事が参考になります。
②相続税額を低く抑えられる
預金などの現金を相続する場合、金額が大きくなると相続税が掛かかります。
しかし、不動産投資の場合は物件の固定資産評価額によって相続税が決められるので、現金で相続する場合よりも税金が抑えられることがあるのです。
相続税が抑えられる上に家賃収入があれば、持続的に収入を得ることができ一石二鳥ですね。
固定資産税評価額とは、固定資産税などの課税額を決める際の基準となる価格のことを言います。
③年金代わりになる
不動産投資は空室にならなければ継続的に家賃収入を得られるので、老後の年金代わりになることも期待できます。
④団体信用生命保険で全額返済が可能
不動産を購入する際、団体信用生命保険に加入することになります。
保険に入ることによって、不動産の契約者が亡くなったり高度障害状態になった場合には、残りのローンは全て清算されるので、遺族が支払う必要がありません。
残された物件は、売却して売却益を得ることもできますし、入居者がいればそのまま家賃収入を得続けることもできます。
⑤管理会社等に外注化できる
不動産投資は、管理会社やリフォーム業者などに外注化ができるので、自分でやらなくても、ほとんど全自動で動いてくれます。
給与所得と比べて実働時間が少なくて済むのは大きいメリットですね。
4.不動産投資のデメリット
税金が抑えられて年金代わりにもなるし、不動産投資って良いことばかりだなと感じている方、ちょっと待ってください！
不動産投資を始める前に、きちんとリスクについても理解しておきましょう。
①空室リスク
不動産投資の収益のメインである家賃収入は、入居者があってのこと。空室状況が続けば、もちろん収益はありませんし、それどころか維持費用が掛かってしまいます。
②家賃滞納リスク
毎月の家賃を払うのは人として当たり前のことですが、中には家賃を滞納する入居者もいます。
滞納をしていても、賃貸借契約を交わしている時点で帳簿上は利益が上がっていることになっています。
家賃を回収できてないにも関わらず、未収金分の売上に対しても税金が発生してしまうことになるので、ある意味空室よりも厄介です。
③物件価格が下がるリスク
物件の老朽化や物件周辺の利便性が少なくなった場合など、物件価格が購入した時よりも下がってしまうことがあります。
④すぐには売れない
不動産投資は、株やFXなどと違って取引市場がありません。そのため、不動産の買い手と売り手がタイミング良く見つからないと成立しないのです。(相対取引)
さらに、売却時には必要書類の準備や管理会社への連絡、不動産相場調査など、株式投資に比べて手間が掛かります。
⑤まとまった投資資金が必要
不動産投資を始めるには、最初に物件を購入するためのまとまった資金が必要になります。
高額な投資資金では手が出せそうにないと感じている方は、REIT不動産投資や株式投資といった、少額からできる投資がおすすめです。
5.まとめ
不動産投資についてお話しました。
不動産投資とは、不動産を対象とした投資方法で、収益は2種類あります。
- 売却益(キャピタルゲイン)
- 家賃収入(インカムゲイン)
【不動産投資のメリット】
- 銀行からお金を借りられる
- 相続税を抑えられる
- 年金代わりになる
- もしもの際は保険でカバーできる
- 管理会社などにお任せできる
【不動産投資のリスク】
- 空室
- 家賃滞納
- 物件価格が下がる
- すぐに売れない
- 投資資金が高額
不動産投資は、年金や生命保険の代わりにもなり、うまくいけば継続的に家賃収入を得ることも可能です。
しかし、きちんと知識を入れないまま始めてしまうと、悪徳業者の良いカモにされてしまうこともあり注意が必要です。
おかしいことに気付けるようにするためにも、しっかりと勉強をして知識で武装しましょう。
不動産投資に関する本やブログを読んでみたり、実際に大家さんから話を聞けるセミナー等に積極的に参加するなどして、自分に合った投資方法を見つけましょう。